Når et parforhold ophører — uanset om det er ægteskab eller papirløst samliv — er andelsboligen ofte den største enkeltstående post der skal deles. Ikke fordi der er ond vilje, men fordi det er svært at være objektiv om sit eget hjem. En uafhængig vurdering giver jer begge det samme fair startpunkt.
Denne guide er skrevet til jer der står midt i det. Vi har lavet den så neutralt som muligt — for det handler ikke om at "vinde", men om at komme videre med tal I begge kan stole på.
Advokater der arbejder med skilsmisse-opgørelser anbefaler næsten altid en uvildig vurdering af fælles bolig. Grundene er tre:
- Neutralt tal at forhandle ud fra. I stedet for "min bolig er guld værd" / "nej den er ikke" har I ét fælles udgangspunkt.
- Beskyttelse mod senere indsigelser. Har den ene part underskrevet en aftale baseret på rapporten, står den stærkt hvis nogen senere fortryder.
- Retfærdighed for begge parter. Vurderingsmanden har ikke interesse i at prisen bliver særligt høj eller lav — kun i at den er korrekt ifølge ABF-standard.
Bemærk: Rapporten er fagligt neutral, ikke juridisk bindende. Men i praksis bruger de fleste advokater den som fundament for opgørelsen.
En andelsbolig's maksimalpris består af to dele, opgjort af to forskellige parter:
- Grundværdien — beregnes af foreningens administrator som andelskrone × dit fordelingstal. Se vores guide til andelskrone og maksimalpris.
- Stand, forbedringer og løsøre — det er vores del. Vurderingsmanden opgør værdien af godkendte forbedringer efter ABF-standard, medfølgende løsøre, og eventuelle mangler eller nedslidning der giver fradrag.
Vigtigt: Fortæl vurderingsmanden at rapporten skal bruges til opgørelse ved samlivsophør. Så laves den neutralt, uden salgs-vinkel, og med ekstra fokus på dokumentation af forbedringer der er lavet af enten den ene, den anden, eller jer begge.
Når værdien er fastslået, står I typisk med tre reelle muligheder:
A. Én af jer overtager boligen
Den part der bliver boende, køber den anden ud til halv maksimalpris. Beløbet kan betales kontant, eller ved at overtage fælles gæld (fx pantebreve) i tilsvarende omfang. Kræver samtykke fra foreningens bestyrelse og at den blivende part alene godkendes som andelshaver.
B. Boligen sælges — og pengene deles
Andelsboligen sættes til salg til maksimalpris. Når salget er gennemført deles overskuddet (efter foreningens gebyr, evt. mæglersalær og gæld) ligeligt — medmindre I har aftalt andet.
C. Fælles ejerskab fortsætter
Sjældent, men muligt: I forbliver begge andelshavere, en bor der og betaler husleje til den anden. Dette kræver typisk skriftlig aftale og revideres ofte når livssituationen ændrer sig.
Sådan foregår det typisk fra I beslutter jer til I er færdige:
- Enighed om vurdering. I aftaler at få lavet en uvildig vurdering — helst før I taler tal.
- Book uafhængig vurderingsmand. Vi anbefaler at I begge nævnes som modtagere af rapporten fra start.
- Besigtigelse i boligen. Vurderingsmanden gennemgår ejendommen, forbedringer og løsøre. Tager 1–2 timer.
- I modtager rapporten. Klar på 1–3 hverdage — med fuld dokumentation af forbedringer, løsøre og eventuelle mangler.
- Administrator lægger tallene sammen. Foreningens administrator kombinerer grundværdien med vurderingsmandens tal og udmelder den samlede maksimalpris.
- Aftale om deling. I afklarer hvilken af de tre muligheder I vælger — evt. med advokat eller mediator.
- Ejerskifte hos foreningen. Andelsbeviset omregistreres, gæld/afregning håndteres.
Typisk tidsramme: 2–6 uger fra første kontakt til færdig opgørelse, afhængigt af om I er enige, og om der er advokat med i processen.
Konkret eksempel: 80 m² i Frederiksberg
Et par ønsker at én af dem overtager fælles andelsbolig. Bemærk at grundværdien kommer fra foreningens administrator, mens vurderingsmandens rapport bidrager med tallene for forbedringer, løsøre og mangler:
Administrator beregner grundværdien (fx andelskrone 13.500 kr × 80 m² = 1.080.000 kr). Vurderingsmanden opgør forbedringerne: nyt køkken (5 år, restværdi 105.000 kr) + badeværelse (10 år, 95.000 kr) + løsøre (15.000 kr) − mangler (20.000 kr).
Klar til at få et fair grundlag for opgørelsen?
Vi laver §5-vurderinger for privatpar og familier over hele Sjælland — neutralt, uvildigt og efter ABF-standard. Rapporten er klar inden 3 arbejdsdage.
Bestil vurdering →FAQ — de mest stillede spørgsmål
Skal vi begge være enige om vurderingsmand?
Ja — og det er en fordel. Når I begge er enige om at bruge en uvildig vurderingsmand, står rapporten stærkt overfor både parterne og eventuelle advokater. Det forhindrer diskussioner om at "vi ville have valgt en anden".
Hvem betaler vurderingen?
Typisk deles udgiften ligeligt mellem parterne, da rapporten tjener begge. Alternativt betaler den, der bliver boende, hele beløbet — og modregner det i den samlede opgørelse. Aftalen bør skrives ned.
Er vurderingen bindende for os?
Rapporten er ikke juridisk bindende, men den er neutralt fagligt grundlag. I praksis bruger de fleste advokater den som udgangspunkt for opgørelsen, medmindre der er konkrete faktuelle fejl (fx forbedringer der er overset).
Hvor lang tid er vurderingen gyldig?
3–6 måneder, afhængigt af markedsudvikling. Er I i tvivl om at nå frem til enighed inden for tidsfristen, kan I altid få en genbesigtigelse til reduceret pris (1.400 kr. ekskl. moms).
Skal vi have advokat med?
Ikke nødvendigt hvis I er enige om alt. Men til selve opgørelses-aftalen og ejerskiftet er en advokat eller mediator en god investering — særligt hvis der er fælles gæld eller andet formue at fordele. Vi anbefaler at kontakte en familieretsadvokat.
Kan foreningen nægte at én af os overtager alene?
Foreningen kan kun nægte af saglige grunde — fx hvis den blivende part ikke opfylder foreningens vedtægter (indkomst-krav, egen-brug osv). Kontakt bestyrelsen tidligt i processen.