HVAD SER VURDERINGSMANDEN PÅ?

Mange kunder spekulerer over hvad der egentlig sker, når vurderingsmanden kommer ud i deres andelsbolig. Bliver hvert lille hjørne undersøgt? Hvad noterer vi? Skal alt være perfekt? I denne guide gennemgår vi hele forløbet — fra forberedelse til endelig rapport — så du ved hvad du kan forvente.

1

Inden besigtigelsen — forberedelse

Før vi kommer ud, gennemgår vi:

• Forbedringsskemaet du har udfyldt — alle forbedringer med kvitteringer, før-billeder og dokumentation
• Tidligere rapporter på samme adresse — hvis vi har lavet en tidligere
• Adressens grunddata — byggeår, type, størrelse via BBR

Vigtigt

Forbedringsskemaet skal være udfyldt inden besigtigelsen. Forbedringer der ikke er dokumenteret i skemaet, kommer ikke med i vurderingen. Vi vejleder ikke om forbedringer under besigtigelsen — kun forud.

2

Selve besigtigelsen — rum for rum

Vi gennemgår boligen rum for rum og bygningsdel for bygningsdel. Vi kigger på tre ting i hvert rum:

1. Stand — hvor slidt eller velholdt det er
2. Forbedringer — vi kigger på de forbedringer der er udført
3. Mangler — ting der skal udbedres eller trækker fra prisen

Køkken — ofte den største forbedring

• Køkkenelementer: skabe, låger, hylder — alder og stand
• Bordplade: materiale (laminat, træ, sten) og stand
• Vask og armatur
• Hvidevarer: komfur, ovn, opvaskemaskine, køleskab — mærke, alder, funktionsstand
• Fliser/vægge bag arbejdsfladen
• Gulvbelægning

Bad/toilet

• Sanitærgenstande: WC, håndvask, brusekabine/badekar
• Armaturer
• Fliser på vægge og gulv
• Loftet (typisk gips eller træ)
• Eventuel fugt-/skadestegn

Stuer og soverum

• Gulvbelægning — type (parket, laminat, klinker), alder, stand
• Vægge — maling, tapet, evt. paneler
• Lofter — type og stand
• Vinduer — stand (antal glas-lag hører under et energimærke, ikke vores vurdering)
• Døre — entrédør og indvendige

3

Hvad med el- og VVS-installationer?

Dette er vigtigt: Vi laver ikke el- eller VVS-tjek ved besigtigelsen. Det skal udføres af autoriseret installatør separat.

Vi medregner el- og VVS-forbedringer i vurderingen baseret på de attester du har uploadet i forbedringsskemaet inden besigtigelsen:

• El-attest fra autoriseret elektriker — hvis du har renoveret elinstallationen
• VVS-attest fra autoriseret VVS'er — hvis du har lavet rørføringer, bad-VVS, køkken-VVS

Mangler du en kontakt til el/VVS?

Vi samarbejder med FLD der laver både el- og VVS-tjek på Sjælland og typisk kan rykke ud inden for 10 dage.

4

Forbedringer matchet mod forbedringsskema

Det her er kerneopgaven. Vi sammenholder hvad du har skrevet i skemaet med hvad vi rent faktisk ser i boligen:

• Stemmer overens? Forbedringen medregnes til fuld værdi efter afskrivning
• Forbedring uden dokumentation? Medregnes som konservativt skøn (eget arbejde)
• Dokumentation uden synlig forbedring? Kan ikke medregnes — vi kontakter dig hvis det opstår

Hver forbedring afskrives efter ABF's vejledende levetider. Læs vores komplette guide til forbedringer i andelsbolig for at se afskrivningsperioderne.

Mangler og vedligeholdelses-stand

Vi noterer alt der påvirker boligens værdi negativt. Mangler kategoriseres som:

• Normal slidtage — trækker ikke fra (forventet for boligens alder)
• Vedligeholdelses-mangler — ting som revner, fugt, løse fliser, defekte greb
• Egentlige mangler — ulovlige forhold, defekte installationer, sikkerhedsrisici

Vi dokumenterer alle mangler med fotos og kort beskrivelse i rapporten. De trækker fra maksimalprisen efter ABF's principper.

Løsøre og medfølgende

Vi er bevidst restriktive med hvor meget løsøre vi medtager i vurderingen. Hvis sælger lader for meget løsøre følge med boligen, kan det opfattes som optrækkeri — og køberen kan føle sig forpligtet til at købe det med, selvom de måske ikke vil have det.

Det der er løsøre (kan medtages):

• Gardiner
• Persienner
• Ikke-integrerede hårde hvidevarer (fritstående køleskab, fryser, vaskemaskine, tørretumbler)

Det vi typisk IKKE medtager:

• Lamper
• Løse møbler
• Tæpper og mindre indretningsgenstande

Det der IKKE er løsøre:

• Indbyggede skabe — de er en del af bygningen / forbedringerne
• Integrerede hvidevarer i køkkenet — medregnes som en del af køkken-forbedringen

Fotos og dokumentation under besigtigelsen

Vi tager fotos løbende:

• Alle rum oversigt
• Forbedringer — nærbilleder af køkken, bad, gulve, vinduer
• Mangler — specifik fokus på ting der skal noteres
• BBR-tjek — udvendigt billede af facaden / opgangen

Fotos vedlægges rapporten som bilag, så bestyrelse og køber kan se grundlaget for vurderingen.

Hvad sker der efter besigtigelsen?

Når vi forlader boligen, starter rapport-fasen:

1. Dag 0 (selve besigtigelsen): Vi gennemgår vores noter og fotos. Beslutter foreningsspecifikke detaljer.
2. Dag 1-2: Rapporten udarbejdes med beregning af forbedringer, afskrivninger, mangler og maksimalpris.
3. Dag 1-3: Du modtager den færdige rapport som PDF på mail. Administrator modtager den også (hvis du har angivet kontaktoplysninger).
4. Bagefter: Administrator beregner den endelige maksimalpris ud fra vores vurdering af stand og forbedringer + foreningens andelskrone.

Skal du være til stede?

Det er en god idé hvis du kan, fordi:

• Vi kan stille spørgsmål om forbedringernes historik undervejs
• Du kan vise os ting der er svære at se på et billede
• Du kan få en fornemmelse af processen

Hvis du ikke kan, så aftal at et familie- eller bestyrelsesmedlem er til stede, eller giv os nøgleadgang.

FAQ — ofte stillede spørgsmål