Mange kunder spekulerer over hvad der egentlig sker, når vurderingsmanden kommer ud i deres andelsbolig. Bliver hvert lille hjørne undersøgt? Hvad noterer vi? Skal alt være perfekt? I denne guide gennemgår vi hele forløbet — fra forberedelse til endelig rapport — så du ved hvad du kan forvente.
Overblik: Forløbet i 6 trin
1Inden besigtigelsen
Du udfylder forbedringsskemaet med dokumentation. Vi forbereder os ved at gennemgå det og evt. tidligere rapporter på adressen.
2Ankomst (5 min)
Vi ankommer på aftalt tidspunkt, hilser på og gennemgår kort forløbet med dig.
3Gennemgang af boligen (30-60 min)
Rum for rum: stand, forbedringer, mangler. Fotos undervejs.
4Sammenholdning med forbedringsskema
Vi tjekker at det du har uploadet matcher det vi ser, og noterer hvad der mangler dokumentation.
5Afslutning på stedet (10 min)
Kort opsummering. Vi besvarer evt. praktiske spørgsmål — men vurderer ikke forbedringerne på stedet.
6Rapporten leveres (1-3 hverdage)
Du modtager den komplette skriftlige rapport som PDF på mail.
1. Inden besigtigelsen — forberedelse
Før vi kommer ud, gennemgår vi:
- Forbedringsskemaet du har udfyldt — alle forbedringer med kvitteringer, før-billeder og dokumentation
- Tidligere rapporter på samme adresse — hvis vi har lavet en tidligere
- Adressens grunddata — byggeår, type, størrelse via BBR
⚠ Vigtigt: Forbedringsskemaet skal være udfyldt inden besigtigelsen. Forbedringer der ikke er dokumenteret i skemaet, kommer ikke med i vurderingen. Vi vejleder ikke om forbedringer under besigtigelsen — kun forud.
2. Selve besigtigelsen — hvad sker der?
Vi gennemgår boligen rum for rum og bygningsdel for bygningsdel. Vi kigger på tre ting i hvert rum:
- Stand — hvor slidt eller velholdt det er
- Forbedringer — vi kigger på de forbedringer der er udført
- Mangler — ting der skal udbedres eller trækker fra prisen
Køkken — ofte den største forbedring
- Køkkenelementer: skabe, låger, hylder — alder og stand
- Bordplade: materiale (laminat, træ, sten) og stand
- Vask og armatur
- Hvidevarer: komfur, ovn, opvaskemaskine, køleskab — mærke, alder, funktionsstand
- Fliser/vægge bag arbejdsfladen
- Gulvbelægning
Bad/toilet
- Sanitærgenstande: WC, håndvask, brusekabine/badekar
- Armaturer
- Fliser på vægge og gulv
- Loftet (typisk gips eller træ)
- Eventuel fugt-/skadestegn
Stuer og soverum
- Gulvbelægning — type (parket, laminat, klinker), alder, stand
- Vægge — maling, tapet, evt. paneler
- Lofter — type og stand
- Vinduer — stand (antal glas-lag hører under et energimærke, ikke vores vurdering)
- Døre — entrédør og indvendige
Entré/gang
- Gulvbelægning
- Vægge og lofter
- Entrédør — stand, lås, sikkerhed
- Indbygget garderobe/skab (hvis der er)
3. Hvad med el- og VVS-installationer?
Dette er vigtigt: Vi laver ikke el- eller VVS-tjek ved besigtigelsen. Det skal udføres af autoriseret installatør separat.
Vi medregner el- og VVS-forbedringer i vurderingen baseret på de attester du har uploadet i forbedringsskemaet inden besigtigelsen:
- El-attest fra autoriseret elektriker — hvis du har renoveret elinstallationen
- VVS-attest fra autoriseret VVS'er — hvis du har lavet rordatabaser, bad-VVS, køkken-VVS
Mangler du en kontakt til el/VVS? Vi samarbejder med
FLD der laver både el- og VVS-tjek på Sjælland og typisk kan rykke ud inden for 10 dage.
4. Forbedringer matchet mod forbedringsskema
Det her er kerneopgaven. Vi sammenholder hvad du har skrevet i skemaet med hvad vi rent faktisk ser i boligen:
- Stemmer overens? Forbedringen medregnes til fuld værdi efter afskrivning
- Forbedring uden dokumentation? Medregnes som konservativt skøn (eget arbejde)
- Dokumentation uden synlig forbedring? Kan ikke medregnes — vi kontakter dig hvis det opstår
Hver forbedring afskrives efter ABF's vejledende levetider. Læs vores komplette guide til forbedringer i andelsbolig for at se afskrivningsperioderne.
5. Mangler og vedligeholdelses-stand
Vi noterer alt der påvirker boligens værdi negativt. Mangler kategoriseres som:
- Normal slidtage — trækker ikke fra (forventet for boligens alder)
- Vedligeholdelses-mangler — ting som revner, fugt, løse fliser, defekte greb
- Egentlige mangler — ulovlige forhold, defekte installationer, sikkerhedsrisici
Vi dokumenterer alle mangler med fotos og kort beskrivelse i rapporten. De trækker fra maksimalprisen efter ABF's principper.
⚠ Vigtigt: Hvorvidt manglerne skal udbedres inden salg, afhænger udelukkende af foreningens vedtægter og regler. Vi vurderer og dokumenterer — det er foreningens bestyrelse og administrator der beslutter om der er konkrete krav om udbedring.
6. Løsøre og medfølgende
Vi er bevidst restriktive med hvor meget løsøre vi medtager i vurderingen. Hvis sælger lader for meget løsøre følge med boligen, kan det opfattes som optrækkeri — og køberen kan føle sig forpligtet til at købe det med, selvom de måske ikke vil have det.
Det der er løsøre (kan medtages):
- Gardiner
- Persienner
- Ikke-integrerede hårde hvidevarer (fritstående køleskab, fryser, vaskemaskine, tørretumbler)
Det vi typisk IKKE medtager:
- Lamper
- Løse møbler
- Tæpper og mindre indretningsgenstande
Det der IKKE er løsøre:
- Indbyggede skabe — de er en del af bygningen / forbedringerne
- Integrerede hvidevarer i køkkenet — medregnes som en del af køkken-forbedringen
Løsøre afskrives efter ABF's afskrivninger — samme principper som forbedringer, men typisk hurtigere afskrivning afhængigt af type og alder. Kun rimelige genstande for boligen medtages.
7. Fotos og dokumentation under besigtigelsen
Vi tager fotos løbende:
- Alle rum oversigt
- Forbedringer — nærbilleder af køkken, bad, gulve, vinduer
- Mangler — specifik fokus på ting der skal noteres
- BBR-tjek — udvendigt billede af facaden / opgangen
Fotos vedlægges rapporten som bilag, så bestyrelse og køber kan se grundlaget for vurderingen.
Hvad sker der efter besigtigelsen?
Når vi forlader boligen, starter rapport-fasen:
Dag 0 (selve besigtigelsen)
Vi gennemgår vores noter og fotos. Beslutter foreningsspecifikke detaljer.
Dag 1-2
Rapporten udarbejdes med beregning af forbedringer, afskrivninger, mangler og maksimalpris.
Dag 1-3
Du modtager den færdige rapport som PDF på mail. Administrator modtager den også (hvis du har angivet kontaktoplysninger).
Bagefter
Administrator beregner den endelige maksimalpris ud fra vår vurdering af stand og forbedringer + foreningens andelskrone.
Skal du være til stede?
Det er en god idé hvis du kan, fordi:
- Vi kan stille spørgsmål om forbedringernes historik undervejs
- Du kan vise os ting der er svære at se på et billede
- Du kan få en fornemmelse af processen
Hvis du ikke kan, så aftal at en familie- eller bestyrelsesmedlem er til stede, eller giv os nøgleadgang.
⚠ Vigtigt: Selvom du er til stede, vurderer vi ikke forbedringerne på selve besigtigelsen. Vi noterer det vi ser, og laver den faglige vurdering bagefter i rapporten. Det er en bevidst proces — ikke noget vi gør på stedet.
Tips til at være godt forberedt
- Udfyld forbedringsskemaet grundigt med alle kvitteringer og før-billeder
- Sørg for adgang til alle rum — ryd evt. forhindringer foran skabe
- Find tidligere vurderingsrapporter hvis du har dem
- Vær åben om eventuelle mangler — det er bedre at få dem dokumenteret korrekt
- Stil spørgsmål forud på mail eller telefon — ikke under besigtigelsen
Klar til at bestille din andelsvurdering?
Som ABF-godkendt vurderingsmand på Sjælland hjælper jeg dig med en hurtig, uvildig vurdering. Fast pris 3.500 kr. inkl. moms + energitillæg. Rapport leveret 1-3 hverdage efter besigtigelsen.
Book vurdering nu