EGET ARBEJDE I ANDELSBOLIG

Når du sælger din andelsbolig, kan du få det arbejde du selv har udført godkendt som forbedring og dermed øget andelsboligens værdi. Men der er nogle regler — særligt én vigtig regel som mange overser: du får kun betaling for det antal timer, som en professionel håndværker ville bruge på samme opgave.

Denne guide forklarer hvad eget arbejde er, hvilke timesatser ABF anbefaler, og hvordan du dokumenterer det rigtigt for at få mest med ved vurderingen.

1

Hvad er eget arbejde?

Eget arbejde er det arbejde, du selv (eller familiemedlemmer/venner uden betaling) har udført på boligen uden professionel håndværker. Det kan være:

• Opsætning af væv eller filt på vægge
• Fliselægning
• Opsætning af køkken (egne timer ud over leverandørens montage)
• Tæppebelægning og laminat
• Nedrivning af vægge (forudsætter relevant tilladelse)
• Opsætning af nye lofter, paneler eller skabe
• Få specifikke el- og VVS-opgaver som privat må udføre selv (se afsnittet om autorisation nedenfor)

Autorisationsloven — hvad må du selv?

Autorisationsloven skelner skarpt mellem opgaver privatpersoner må udføre selv, og opgaver der kræver en autoriseret virksomhed. Det gælder uanset uddannelse — det er virksomhedens autorisation der er afgørende. Reglerne er der for at beskytte mod brand, skader og forurening af drikkevandet. El — dét må du selv (jf. sik.dk):

• Udskifte afbrydere og stikkontakter (én-til-én i eksisterende indbygningsdåser)
• Montere og udskifte lamper i eksisterende lampeudtag
• Sætte stikpropper på ledninger og udskifte ledningsafbrydere på løse ledninger
• Lave og reparere forlængerledninger

El — kræver autoriseret virksomhed:

• Arbejde i el-tavlen eller udvide med nye grupper
• Trække nye faste kabler i vægge, lofter eller gulve
• Etablere nye stikkontakter eller afbrydere
• Alt elarbejde i vådrum (badeværelser) og udendørs
• Tilslutte hårde hvidevarer, medmindre de har standardstik der bare skal sættes i en stikkontakt

VVS — hovedreglen: Grænsen går ved afspærringsventilen (fx en kugleventil eller ballofix). Du må ikke arbejde på de skjulte eller faste rør før ventilen. VVS — dét må du selv (jf. sik.dk):

• Udskifte vandhaner (blandingsbatterier) og brusearmaturer, hvis der er velfungerende afspærringsventiler monteret
• Udskifte et toilet eller en radiator
• Tilslutte opvaskemaskine eller vaskemaskine til eksisterende udtag/hane
• Skifte pakninger i armaturer

VVS — kræver autoriseret virksomhed:

• Nye VVS-installationer eller ændringer på den faste rørføring i vægge og gulve
• Arbejde på gasinstallationer (alt fra gasfyr til gaskomfur)
• Etablere eller ændre på kloak og afløbssystemer

I tvivl? Tjek sik.dk eller spørg en autoriseret installatør før du går i gang.

2

Den vigtigste regel: håndværker-tid, ikke din tid

Du får kun betaling for det antal timer, en faglært håndværker ville bruge på opgaven — ikke for alle de timer du selv har brugt.

Eksempel

50 timer eget arbejde (væv, 90 m²) → 20 timer godkendt

Du har brugt 50 timer, men en professionel maler ville bruge ~20 timer. Du får derfor godkendt 20 timer × timesats.

Det er denne regel der gør, at vurderingsmanden vurderer arbejdet ud fra normtid, ikke ud fra dine egne timesedler. Reglen sikrer at andelsboligens forbedringsværdi forbliver realistisk og sammenlignelig på tværs af salg.

3

ABF's vejledende timesatser 1973–2026

ABF udgiver hvert år vejledende timesatser opdelt på København og øvrige land. Taksten der bruges er taksten for det år, arbejdet blev udført — ikke nutidens takst.

For Sjælland uden for København

Bruger taksten under "Øvrige land". Det inkluderer alle byer i Region Sjælland og dele af Region Hovedstaden uden for selve Københavns Kommune.

Kilde: ABF's vejledende timesatser for prisfastsættelse af eget arbejde, udgivet marts 2026. Se abf-rep.dk for opdaterede satser.

4

Konkrete eksempler på beregning

Eksempel 1 — Væv på vægge (Sjælland 2022)

18 timer × 180 kr = 3.240 kr

60 m² vægareal, væv opsat og malet. En maler ville bruge ca. 18 timer inkl. spartling og maling. Oven i materialeudgift.

Eksempel 2 — Første gangs slibning af råt parket (København 2024)

18 timer × 232 kr = 4.176 kr

50 m² nylagt råt parket. Efterfølgende slibninger tæller som vedligehold, ikke forbedring.

Eksempel 3 — Opsætning af IKEA-køkken (Sjælland 2023)

14 timer × 201 kr = 2.814 kr

Selvbygget montage. En tømrer ville bruge ca. 14 timer på opsætning af skabe og bordplade. Oven i materialeudgift.

Eksempel 4 — Fliselægning badeværelse (Sjælland 2024)

25 timer × 206 kr = 5.150 kr

Fliselægning + forarbejde (VVS udført af autoriseret). Læs advarslen om vådrumshud nedenfor.

Vådrumshud i badeværelse — vigtig dokumentation

Hvis du har lavet eget arbejde i badeværelse (fliselægning, gulv, nye vægge), er det afgørende at du kan dokumentere at der er lagt korrekt vådrumsmembran (vandtæt hud) bag fliserne. Vådrumssikring er et lovkrav efter Bygningsreglementet (BR18), som følger anvisningerne i SBI-anvisning 252 og TEKNIQ's forskrifter. Kravene omfatter blandt andet: hele gulvet skal gøres vandtæt med en godkendt vådrumsmembran, membranen skal føres mindst 100 mm op ad væggene, vådzoner skal være vandtætte fra gulv til loft, og alle gennemføringer skal tætnes med godkendte manchetter.

Fordi disse ting gemmes bag fliserne når arbejdet er færdigt, er fotos taget UNDER byggeprocessen — vådrumsmembran påført FØR fliselægning — den eneste måde vi kan bekræfte at arbejdet er lovligt udført. Uden den dokumentation kan vurderingsmanden ikke godkende badeværelset som forbedring ved eget arbejde. Gem derfor fotos af membran-lagene, kvitteringer for membran-materialer, og helst datostemplet billede af det færdige underlag.

Dokumentation du skal have klar

For at få eget arbejde godkendt af vurderingsmanden skal du kunne dokumentere:

1. Hvad arbejdet bestod af — kort beskrivelse pr. arbejdsopgave
2. Hvornår det blev udført — året er afgørende fordi taksten varierer
3. Materiale-kvitteringer — bonner fra byggemarked, leverandører osv. (materialer er en separat udgift oven i timeløn)
4. Fotos hvis muligt — gerne før/efter
5. Overslag over timer — du behøver ikke timeseddel pr. dag, men en realistisk angivelse
6. Vådrumshud-dokumentation (kun ved badeværelse) — fotos der viser at vådrumshud er korrekt påført FØR fliselægning, samt kvitteringer for membran-materialer

Tips fra vurderingsmanden

• Saml dokumentation løbende. Selv hvis du ikke planlægger at sælge nu, kan du tabe op til titusinder af kroner ved ikke at have papirer på arbejdet senere.
• Gem materiale-kvitteringer. De er ofte vigtigere end timeoverslag — vurderingsmanden kan estimere timer hvis materialer er dokumenteret.
• Forbedring vs vedligeholdelse. Maling tæller IKKE som forbedring (medmindre kombineret med opsætning af nyt væv eller filt). Slibning af gulve tæller kun ved første gangs slibning af nyt eller råt parket — efterfølgende slibninger er vedligehold.
• Hvert år har sin takst. Hvis du har malet over flere år, skal hvert år opgøres separat med sin egen sats.
• Brug ABF's forbedringskatalog som benchmark. Mange typer forbedringer har faste timesatser i kataloget.
• Badeværelse kræver vådrumshud-dokumentation. Tag billeder UNDER arbejdet — særligt af vådrumshud påført før fliser. Uden disse fotos kan vurderingsmanden ikke godkende arbejdet.

Eget arbejde vs faktura fra håndværker

FAQ — ofte stillede spørgsmål